分かりづらい敷金のこと

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敷金の特性について

 敷金は建物の賃貸契約を行う際、あらかじめ家主に対して預かっていただく費用であるとご案内しました。
この敷金についての解釈は、ケースによって誤解を招く恐れがあります。敷金は”預り金”の役割的なものですが、都合よく借主側に出来ているものではありません。敷金のイメージは家主が賃貸経営を円滑に進めるためのものであると理解したほうがよさそうです。
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ケース1 今月家賃の返済に敷金を充当してもらえないか?

 まずは結論として、家主の意向によります。

 ただし、そもそもこの敷金は入居された借主が明け渡しを完了するまでの担保となります。そのため先行してこの担保を利用することは、賃貸経営をしている立場から考えれば、敷金としての効果を失ってしまうことになります。
 もしも、未払いの家賃に充当したとしても、次の未払いが発生したら今度は担保がない状態になってしまいます。

 そのため、一般的には家賃に充当することは可能であるけれども、活用することは家主の立場から言えばあり得ないとなります。
敷金を家賃の補填とするかどうかの判断は家主が考え、決めることになります。
入居している借主が、万が一経済的に厳しい状況でも、それを判断するのは家主にあります。

ケース2 敷金を早く返してもらえないか?

 敷金の返還請求権については、判例が出ています。

敷金の返還請求権は、賃貸借契約終了時点ではありません。具体的には借りている物件の明け渡しが完了した時点となります。
入居している借主の中には、賃貸借契約が終了していても退去しない、自身の所有している持ち物を撤去してくれない、鍵を返してくれない等、様々なケースがあります。そのため、家主が敷金の目的を活用するには「物件の明け渡し完了」までは返金したくないというのは当然のことでしょう。

 これから新規で物件の賃貸借契約を考えている方は、敷金の特性を理解し、不明な点があれば窓口の不動産会社に遠慮なく質問してみるのもよいでしょう。

その他-敷金の特性

ケースとしては少ないですが、万が一家主が変更になった場合、敷金は一体どこに預かっていることになるのでしょう。
敷金は、その賃貸借契約を継承した方に引継ぎされます。そのため家主変更だけで敷金そのものが失うことはありません。

まとめ

 敷金は、建物の明け渡しを完了すれば精算されます。基本的に「家賃の滞納や建物の破損等」が無ければ退去後に、全額返還されることになります。(返還される時期は契約内容によって異なります)

 建物の損耗や破損は、普通に生活していく中で自然に劣化していくものには復旧の負担は発生しません。しかし故意に破損したものについては原状回復が必要になります。原状回復は、もしも次に新たに入居しようと思われる方が、破損したままで貸し出し生活することをしてしまったら、いざ退去した際にはもはや誰がいつ破損させたのかわからなくなってしまいます。

 お互いが気持ちよく敷金の精算を行っていただくためには一定程度の知識が必要だと考えます。
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