残置物の処理等に関するモデル契約条項

残置物の処理等に関するモデル契約条項
高齢単身入居者が死亡した場合の残置物等処理
現在、高齢者の単身世帯が増加しております。
不動産会社は、建物所有者様の賃貸管理において高齢者の入居申込みに対して消極的であると言えます。

それはもしも単身者が死亡した際、相続人の有無や所在が明らかでないの賃貸借契約の解除や居室内に残された動産(残置物)の処理が困難だからです。残置物はそれ自体に所有権があり、法定相続人が相続すべきものであるため、第三者が勝手に処分することは許されません。

不動産会社、建物所有者がこのような不安感を払拭することが出来、単身の高齢者の居住の安定確保のため、単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるように、今般、国土交通省及び法務省において、賃借人と受任者との間で締結する賃貸借契約の解除及び残置物の処理を内容とした死後事務委任契約等に係る「残置物の処理等に関するモデル契約条項」が策定されました。

この制度はとても簡単で分かりやすいため、これからの少子高齢化社会に順応していくうえでは当たり前の利用になっていくべきと考えます。
モデル契約条項は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、モデル契約条項を利用することにより、合理的な死後事務委任契約等が締結され、ひいては、単身の高齢者の居住の安定確保が図られることを期待し、広く普及に努めています。
国土交通省 > 残置物の処理等に関するモデル契約条項
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html
賃借人の死亡時に契約関係及び残置物を円滑に処理することができるように、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人と受任者との間で死後事務委任契約を締結をしておくことが有効と考えられます。
  1. 賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約
  2. 残置物の処理事務の委任に関する契約
  • 賃借人の死亡時に賃貸人との合意によって賃貸借契約を解除する代理権を受任者に与えます。
  • 賃借人の死亡時における残置物の廃棄や指定先への送付等の事務を受任者に委託します。
  • 賃借人は、「廃棄しない残置物(」 相続人等に渡す家財等)を指定するとともに、その送付先を明らかにします。
  • 受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。ただし、換価することができる残置物については、換価するように努める必要があります。
Q&A
モデル契約条項を利用する場面は?
  • 単身の高齢者(60 歳以上の者)が賃貸住宅を借りる場合に利用していただくことを想定しています。
  • 入居者がお亡くなりになった後の契約関係の処理や残置物の処理に関する賃貸人の不安感が払拭され、単身の高齢者において賃貸住宅を借りやすくなるという効果が期待されます。
  • 入居者がお亡くなりになった後の契約関係の処理や残置物の処理に関して賃貸人の不安感が生じにくい場面(例えば個人の保証人がいる場合や若年層が賃貸住宅を借りる場合等)で利用すると、民法や消費者契約法に違反して無効となる可能性があります。
誰が受任者になれますか?
入居者やその相続人の利害に大きく影響する契約であるため、以下のいずれかを受任者とすること
が望ましいと考えられます。なお、賃貸人は入居者(の相続人)と利益相反の関係にあるため、賃貸人
を受任者とすることは避けるべきと考えられます。また、管理業者は賃貸人の利益を優先すること
なく、入居者(の相続人)の利益のために誠実に対応することが求められます。
  • 入居者の推定相続人のいずれか
  • 居住支援法人、管理業者等の第三者(推定相続人を受任者とすることが困難な場合)
入居者は何をする必要がありますか?
  • ご自分が亡くなった後、廃棄する家財と廃棄しない家財(相続人等に渡す家財)を整理しましょう。
  • 廃棄しない家財については、リストを作成したり、目印となるシールを貼っておく、受任者に示した一定の場所(金庫等)に保管するなど、廃棄しない家財であることを受任者が認識できるようにする必要があります。また、家財を渡す相手の住所等の送付先についても受任者が分かるように準備しましょう。
受任者は主に何をするのでしょうか?
  • 賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約
    • 把握できている相続人が引き続き居住することを希望するかどうか等の事情を確認した上で、賃貸借契約を継続させる必要がなければ、賃貸人と合意の上、賃貸借契約を解除することができます。
  • 残置物の処理事務の委任に関する契約
    • 廃棄する家財 ……入居者の死亡から一定期間(少なくとも3か月)が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄することができます。
    • 廃棄しない家財 … 入居者から指定された相手に送付します。
賃貸人は、入居者が亡くなったことを知った際に受任者に通知したり、受任者から、住居内に入る際の開錠や家財を搬出等する際の立会いへの協力を求められることがあります。
まとめ

ここでは、賃貸管理をする建物所有者(オーナー)、管理会社の立場から見たリスクをお伝えしました。建物所有者としては空室であるより少しでも入居いただきたく考えます。しかし入居時にしっかりと審査をしなければ、その後の管理に大きな負担が生じることも避けなければなりません。

こうした問題は、まさに現代の社会課題と言えます。住まいはわたしたちの最も大切な生活インフラですからこの制度を積極的に活用することで前進していくと考えております。

実際にこのガイドラインに則って書式など作成しております。ご検討含めてお気軽にご相談ください。
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