分譲マンションを検討する際もっとも重要なこととは?

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分譲マンションを購入する際に最も重要なことを忘れてしまう

 実際に物件購入を検討する場合、最近ではSUUMOやホームズなどのサイトから検索することがほとんどかと思います。エリアや予算感などを絞り込むには大変便利なツールです。条件も実に様々なカテゴリから選ぶようになっております。例えば「タワーマンション」「天井高2.6m以上」「セキュリティ充実」「海まで徒歩10分以内」「駅直結」など、ニーズを掘り起こしてくれそうな文言が並んでおり、購入意欲を高められる印象です。

 ある程度の検索はこのようなサイトで選択することにまったく問題ありません。
しかしいざ内見をしようとなったとき、間取りや景観を重視するあまり、購入後に重要となってくる項目への関心がつい薄れてしまいがちになります。
  • 管理体制 (新築・中古共通)
  • 管理費・修繕積立金 (新築・中古共通)
  • 管理規約での禁止事項 (中古物件検討の方)
  • 長期修繕計画・修繕積立金の状況 (中古物件検討の方)

①管理体制 マンションは管理体制が住み心地を左右する

 マンションは一戸建てと異なり共同住宅となります。そのため一定の秩序や風紀を保つためにも管理体制が設けられています。マンション購入を検討している方は、この管理体制が重要であるのか知っておく必要があります。

 この管理体制は大きく3つに区分されます。それぞれに特徴があります。最も安心感のある常駐管理ですが、グレードによってはお目にかからないかもしれません。3つの中でバランスの取れた日勤管理であれば、毎日顔を合わせることになりますが、それだけ信頼感も生まれます。コミュニケーションが取れれば何かと相談出来ることもメリットになります。

 管理する箇所としては生活上、ほぼすべての住人が利用する共有スペースになります。特に注意していただきたい箇所がゴミ置き場です。またエレベーター、駐車場、駐輪場、エントランスも共有する空間となりますが、行き届かない物件ではどうしても不衛生になりがちです。せっかく気に入った物件でも管理体制が悪ければ魅力は半減します。
管理方式内容
常駐管理管理人が24時間体制(もしくは住み込み)で管理業務を行う。
緊急的な夜間対応には心強い。
コスト高
日勤管理管理人が通勤で管理業務を行う。
平日と土日祝日で管理時間帯が異なる場合が多い。
コスト中
巡回管理複数のマンションを管理しているものが巡回して管理業務を行う。
個別マンションの事情より平準化された管理。
コスト低
3つの管理方式
管理してほしい箇所と懸念する事柄

ゴミ置き場

 場所がどこに設置してあるのか確認しましょう。朝の出勤でゴミを出す場合にはエレベーターからエントランス迄の動線は気になるところです。更に、ゴミ置き場の中は想定した大きさがあるでしょうか?溢れかえったゴミ置き場ではそれだけで価値を落とします。衛生的な空間であることは共同住宅において秩序を保つために特に重要だと言えます。そしてそのゴミ置き場は24時間利用が可能であるかどうかも確認してみてください。ただし、当初は24時間であったのがマナーの悪さから日中に限るなどの変更もあり得ます。

駐車場・駐輪場

 自動車や自転車は、マナーが悪い人がいるとそれだけで不快な思いをします。決められたルールを守れない方は、どうしてもいます。

その他共有スペース

 ゴミ等を散らかしたり、廊下に私物を置いたりと景観を損なうような行為をする場合もあります。雨風の強いときには床が濡れたり、落ち葉などが侵入したりすることもあります。ポストではたくさんのチラシが投入され、それらがゴミとして溢れてしまうこともあります。掲示などの張り紙は時期が来れば貼替するなど、いつまでも古い掲示がなされることがあります。

②管理費・修繕積立金

 管理費・修繕積立金は、対象となる物件によって金額が大きく変わります。都心のタワーマンションであればそれだけで賃貸物件に入居できてしまうほどのコストを支払うことになります。とても難しいところですが正しく運営、運用されていれば適切な費用として考えなければなりません。安かろうでは受けるサービスが満足できるものでないことにもなりかねません。

 生活コストを十分に気にされる方は、この管理費・修繕積立金は一番重要です。例えば住宅ローンを利用して購入しても、やっと支払いを終えてもこの費用の支払いはずっと続きます。万が一老後の収入がなくなった場合、支払に応じることが難しくなったというケースは少なくありません。

 また、管理費・修繕積立金は社会的な流れを受けやすいことも念頭に置いて下さい。管理費であれば人件費高騰で変化しますし、修繕積立金であれば資材等の物価上昇でも変化します。基本的に月々の金額は一定ですが、コスト割れすることは出来ませんのでその場合は値上げもあることを考慮しておきましょう。

➂管理規約での禁止事項 (中古物件検討の方)

 購入すれば区分における所有者となります。共同住宅であることからそこには管理組合にて管理規約が定められます。
 規約は物件ごと特徴があります。中古物件では古くから歴史もあり、厳しい規約が積み重なっているような場合もあります。ペット不可、専有部分は居住目的外は不可、リフォーム工事の仕上がり規程等あります。
 
どのような用途でマンションを活用するのか、窓口となる仲介会社へしっかりと相談することが重要になります。

④長期修繕計画・修繕積立金の状況 (中古物件検討の方)

 この修繕計画も一戸建てとは異なり、共同住宅ならではのものです。計画的に将来に備えて修繕積立を行うのはとても合理的であると思います。マンションの場合、10程度に一度修繕工事が行われます。あまり頻繁に行うと積立金がすぐに枯渇してしましますが、20年以上も行っていない場合はその間の修繕が出来なかったことでより悪化し、むしろコスト高を起こす恐れもあります。

 ※中古物件を購入する際、これまでの所有者が修繕積立金や管理費を滞納したままのケースも稀にあります。購入すればそのまま滞納分も継承されてしまいます。マンガに出てきそうな話ですがしっかりと確認しましょう。

 ※長期修繕は共有区分に用いられるため、実際に購入する専有部分は別途リフォーム等をすることも頭に入れておかなければなりません。主にはキッチン・トイレ・洗面・浴室等の水回り、空調エアコン、給湯ボイラーです。10年~15年でいずれかは手を入れることもあるでしょう。
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