賃貸管理の契約種類

賃貸管理契約には3つの種類がある
一般にアパート・マンションを経営される方のほとんどは不動産会社等に賃貸管理を依頼します。
その賃貸管理にはいくつか種類や特長があります。一戸建ての建物を賃貸管理する場合にも同様、管理方法によって意向が異なりますのでまずはその違いを知っておくことが重要になります。
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項目自主管理管理委託契約サブリース契約
種類一括委託一部委託パススルー家賃保証(固定型)
特長自ら専業として業務全てを行う
外注をしないことで収益性を上げる
アパート、分譲マンションでは「専有」「共用」があり、その両方を管理する一括委託と比較し、一部委託は「専有」のみを管理する転貸借契約
空室部分の賃料は入らないため管理委託契約に近い
転貸借契約
空室の場合あらかじめ決めた保証賃料を受け取ることが出来る
業務内容
専有部
自ら対応
業務内容
共用部
自ら対応×
戸建て、区分は行わない

戸建て、区分は行わない
賃貸管理契約の種類 自主管理・管理委託契約・サブリース契約
管理委託契約とは
管理委託契約は建物所有者(オーナー)と管理会社が委託する項目をどの範囲まで委託するのかを取決めすることで、負担と費用が変わってきます。

\ ポイント /

  • 一括委託や一部委託も、建物所有者(オーナー)が各部屋の入居者と直接賃貸借契約を締結する という点がポイント。
  • 入居者の入退去の都度、契約書への署名捺印が必要となる。
  • 管理委託契約は、建物所有者(オーナー)が直接の契約当事者となっている という点が最大の特徴となる。
一括委託契約
  • 一括委託契約はアパートやマンションの一棟物件に対応したもの
  • 建物所有者と管理会社との一本の管理委託契約、「専有部」「共有部」両方の管理となる
  • 管理会社は設備点検等の専門部分については外部へ依頼(別途その分の負担有)
一部委託契約
  • 一部委託契約は区分所有のマンションのように一室に対応したもの
  • 一部委託契約は「専有部」のみの管理委託契約となる
  • アパートの場合、清掃を所有者(オーナー)自らが行う場合には一部委託契約となる
サブリース契約とは
サブリース契約は、建物所有者(オーナー)が管理会社へ賃貸し、管理会社は新たに募集した入居者と賃貸(転貸借)を行う形式です。建物所有者と管理会社との契約を「マスターリース契約」、管理会社と入居者との契約を「サブリース契約」と言い、この2つの契約形態をサブリース契約と呼んでいます。
サブリース契約の最大のデメリットは、管理会社が借主(入居者)の立場となるため、借地借家法により管理会社の立場が保護されます。
※借地借家法では、貸主(建物所有者)から借主(管理会社)を退去させることは簡単にはできません。

\ ポイント /

  • 管理委託契約と比較し、サブリース契約は建物所有者(オーナー)が入居者との契約当事者ではなくなるため負担が軽減される
  • 管理委託契約と比較し、建物所有者(オーナー)が行う契約は管理会社との賃貸借契約である
パススルー
  • パススルー型は、入居中であれば取決めされた賃料が建物所有者(オーナー)に入るが、空室時には賃料の支払いがない
  • 入居者との賃貸借契約は、管理会社が貸主となって契約を行う 。建物所有者(オーナー)は賃貸借契約を締結する手間は発生しない
  • つまり建物所有者(オーナー)は入居者との契約当事者ではなくなり、入居者とのやり取りは管理会社が直接行うことになる
家賃保証
  • 家賃保証型では入居中でも空室でも、管理会社から支払われる賃料は毎月固定となる
  • ただし、固定となる賃料収入は80%~85%となり、収入が目減りする
  • つまり建物所有者(オーナー)は空室で賃料が減る心配がないかわり、入居でも賃料が増えることがない
  • もう一つの注意点は、永久に家賃が保証されるわけではなく、管理会社から賃料の減額要求を受ける
  • さらなる注意点は、管理会社からの賃料減額要求は、借地借家法上認められているため建物所有者(オーナー)には不利に働くことがある
  • パススルー型のように毎月変動することはありませんが、空室がだんだん増えてくれば、毎年のように減額要求が行われることもあります。
  • 新築であったり駅近での優良物件は募集力があるため、家賃保証型サブリースのメリットは低い
ここでよくサブリース契約を誤解して、すべてが悪いと認識されている方もいますので整理のために以下の記事もご覧ください。
パススルー型サブリース契約がおすすめ
住まいラウンジ東京では、可能な範囲でパススルー型サブリース契約をお勧めいたします。
(戸建てに限らず、一棟マンション、アパート、区分や一部屋での契約も対応させていただきます)

メリットや特長は以下の通りです。すでに管理契約をしている方、現在の管理方法でお悩みの場合やどのように移管すべきかなど、お気軽にご相談ください。
パススルー型サブリース契約
メリット1 パススルー型サブリース契約の長所を活かす
  • 入居者とのやり取り(契約、退去、家賃回収、原状回復工事等)が無い
  • 家賃を管理会社の都合で減額されない
メリット2 考えられた仕組み
  • 建物所有者(オーナー)は、入居者が退去した場合にパススルー型サブリース契約を解除できる
  • 管理会社と入居者との契約は定期借家契約、将来の売却や計画変更に対応が出来る
  • サブリース契約なのに、管理委託契約と同じコストで任せられる
  • 入居募集~家賃回収、退去手続きまで対応、定期的な報告で安心
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事務作業負担が少ない◎ サブリース契約(パススルー型・家賃保証型)
 管理委託契約
入居者との契約当事者になるかがポイント
コスト負担が少ない〇 管理委託契約
〇 サブリース契約(パススルー型)
× サブリース契約(家賃保証型)
サブリース契約(家賃保証型)は管理会社が空室時の
保証リスクを補うため支払うコスト負担は大きい
借地借家法の影響がない〇 管理委託契約
〇 サブリース契約(パススルー型)
× サブリース契約(家賃保証型)
サブリース契約(家賃保証型)は保証リスクが高まる場合、
賃料減額請求をすることで回避することが多い。
対してサブリース契約(パススルー型)は保証リスクが
無いため、純粋な賃料相場と物件のポテンシャルを発揮できる
賃貸管理契約のメリット・デメリット
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