特定空き家について知る

特定空き家について知る
はじめに

特定空き家をお伝えする前に、不動産の性質について前置きさせていただきます。
通常、不動産(土地や建物)には価値があり、値段が設定されます。それは、活用できることの利益対価です。しかし、ケースによっては活用が出来ない負動産があります。

例えば、古くから建築された建物、現在では再建築不可といったケースです。よくあるのは建築において接道義務があり、その条件が満たされない場合です。では仕方なく売却となっても活用が見いだされない場合には負動産になってしまいます。
※もっとも全ての接道要件は用途地域、その他隣地に講演があるなど再建築の可能性があるものもあります。

また最近では、ご両親がお亡くなりになった後、空き家物件を相続したケースです。相続したものの利用することが無いため物件の処分(解体)をしようとしたところ、多額の費用がかかることに驚かれる場合が多いです。
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想定しておきたい費用の項目金額
建物の解体費用(坪数、構造等による)150万円~
残置物(残された家具、衣類等)50万円~
借地である場合、更新料等個別
維持するための税金(固定資産税)個別
電気・ガス・水道維持費用手放すまでは電気・水道は利用することが多い
空き家物件を相続した場合に想定しておきたい費用
不動産について、負動産にならないようにする一番の解決策は空き家になるまえの行動です。問題を先送りせず早めに相談することをお勧めします。
特定空き家について

ここでは特定空き家について整理します。どのような責任・負担(デメリット)が発生するのかを理解することが重要になります。そして、絶対に特定空き家にしないよう、前もって対策を講じることに繋がるように願っております。

特定空き家とは

キホンを理解する
特定空き家の定義ですが、国土交通省の示している基本方針では以下4項目のいずれかに該当するものを指しています。
  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態にあると認められる空家等
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態にあると認められる空家等
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態にあると認められる空家等
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等
合わせて読む <空家等対策の推進に関する特別措置法(追加改正法)>

空き家のリスク

空き家のリスクを考える
具体的に考えられる状態を明示します。
いずれもご近隣の方が迷惑になってしまうことばかりです。
また2次被害(例えばお隣の建物に倒れ掛かる、屋根瓦等の落下により人的災害)にまで拡大すると責任と費用負担のリスクが更に増えるため注意が必要です。
  • 建物の倒壊、積雪の落下
  • 建物の外周、屋根瓦の落下、雨どい破損、窓ガラス割れ、外壁の剥がれ
  • 不法侵入、放火、盗難等の悪用
  • 上下水道の劣化、凍結による水道管破裂、浄化槽の臭気や害虫発生
  • ゴミ等の不法投棄
  • 樹木の放置によって倒木・枝葉の散乱
  • 鳥や小動物建物が発生し鳴声、糞尿などの被害
  • ハクビシン、ねずみ、蚤、ダニ、シロアリの発生被害

自治体からの「特定空き家」指定

特定空き家に指定~命令
各自治体から特定空き家に指定されてから行政代執行されるまでの流れは以下の通りです。
  1. 建物の調査確認
  2. 特定空き家に指定
  3. 助言・指導
  4. 勧告
  5. 命令
  6. 行政代執行
  • 勧告」を受けると、「住宅用地の特例措置」の対象から除外されます。(土地の固定資産税200㎡未満に対して1/6の優遇措置が受けられない可能性がある)
  • 命令」に応じず違反となった場合、最大50万円以下の過料が科せられてます。
  • 行政代執行」は自治体が税金を利用し解体や処分等を行いますが、その費用負担は所有者へ請求されることになります。(差押え、競売等の実行)

特定空き家にしない

先手対策に講じる
  • 相談相手は必ずプロの資格者や経験者であること
  • 受ける相談会社も事業である為、得意分野に沿ったアドバイスになる傾向がある
  • 最後の出口戦略が考えられたものであること
  • 費用負担が大きいものは、本来の趣旨と異なる可能性もある
実際に特定空き家に指定されるには、近隣などからの通報などにより自治体へ連絡が入ることが多いと思います。自治体から連絡がある時点で、指定される状態になってから時間が経過していることが想定されます。

まずはもっと前の早い段階で先手を打つことが、結果としてご自身の経済的、精神的な負担を軽減させることに繋がります。

わたしたちはマイホーム活用をどのようにしたら最適な結果を生み出すのかを考えております。
しかしその更に前の段階で、まずは相談してみることが大切です。心構えや注意点を忘れないようにしましょう。
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