建物を借りるときに発生する費用

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一般に建物を借りるときの諸費用について

 建物(お部屋)を借りるときには、貸主との契約を行ったうえで、諸費用が発生します。ただし、この諸費用は項目として発生したりしなかったり、建物の規模や年数などに応じて金額が異なってきます。
 そのため、当初家賃だけを見て選んだ建物も、思った以上の諸費用がかかることで諦めたなんてことも少なくありません。
 通常、建物は不動産管理を行う会社を通じて案内されることから、窓口となる担当者にはご自身の予算を予め伝え、気に入った建物があった場合には内見と同時に諸費用についても事前に聞いておくことをお勧めします。

1.敷金

 敷金とは、家賃の滞納や部屋の破損した場合の費用に充当するために、契約時にあらかじめ家主(賃貸人)に預かってもらう費用のことです。
 敷金が一切ない場合もあれば、家賃の1~2カ月であることもあります。
いずれ退去時に敷金の目的である、家賃の滞納や部屋の破損などが無ければ、預けた分は相殺され返金されることになります。

 敷金の想定としては、一番に退去時、この敷金を活用することになります。賃貸物件は故意に破損させた箇所があれば、借りた当初の状態へ戻すことがマナーであり当然の契約になりますが円滑に支払いが出来ないことも考えられ、敷金を諸費用として案内している物件も少なくありません。

 最近では賃貸借契約と合わせて保証契約を結ぶことがあります。保証契約は家主のための保証になります。万が一借主が支払うべきものを家主が回収できない場合にはこの保証契約を提供する保証会社がいったん借主に代わって保証して支払いをしてくれます。(代位弁済)保証会社は借主に対して契約に則って回収業務を行うことになります。

2.礼金

 礼金とは、家主に対して支払う費用になります。
以前であればほとんどの物件に礼金がありましたが、最近では少なくなってきたのではないでしょうか。

 借りる、貸すの需要と供給から、やはり立地などの利便性が高かったり、築年数が浅い場合には人気物件となることから、礼金が発生するということもあります。
 

 敷金とは違い、こちらの費用は戻ってくることはありません。

3.仲介手数料

 仲介手数料とは賃貸借の際、物件の案内や手続きなどの仲介を行う不動産会社(仲介会社)に支払う手数料のことを指します。

 一般的には賃貸借契約時に借主が家賃の1カ月分+消費税の仲介手数料を支払うケースが多いです。賃貸借契約では宅建業法上仲介手数料としていただく金額は、貸主と借主が支払う手数料の合計額の上限が「家賃1カ月分(共益費・管理費除く)+消費税」と定められています。

ややこしい”仲介手数料”の解釈に付け込まれないよう注意が必要です

 ここで誤解をされる借主の最も多いケース、0.5か月分だけで良いだろうと解釈してしまうことです。仲介会社は予め貸主から了承を得ていれば、借主に対しては1か月で負担いただくことは問題ありません。このことは10万社を超える不動産会社でも間違った知識で活動している場面もありますので注意が必要です。

 最近ややこしいケースとして仲介手数料は”0円”としている場合です。借主としては、費用負担がその分減りますのでとてもうれしいお話ですが、仲介会社は借主からいただいていないだけで、他からいただいていることがほとんどです。例えば、家主からのご依頼で、借主が決まれば1か月分の仲介手数料は負担するといったものです。入居シーズンが終わり、空室が続いてなかなか新しい借主が見つからない場合にはこのような取引があります。また、立地条件が悪く、築年数が多く経過した物件でもこのような手法は一般的なことです。
 仲介手数料は取引が成立したことに対する成功報酬になります。賃貸借契約が成立しなかった場合には支払うことはありません。(不動産会社としては、資料を作成したり現地へ案内したりと頑張っても、契約成立が無ければお客様からの対価は発生しないのですが、これは宅建業法上決められたことです。)

4.管理費

 借りる建物がアパートやマンションの場合、管理費の負担が発生します。管理費は、廊下やエレベーター、エントランスなど、全体の共有部分を維持するためのコストになります。共用部分の清掃にかかる費用や清掃を行う人や管理人の人件費にも使われます。
 一般に家賃の3%~5%程度になりますが、家賃が低い物件の場合にも最低3,000円程度はかかっていると思います。
管理費が無い物件もあります。理由もいろいろですが、予め家賃に組み込まれているところも多くあります。(例えば駐車場代1台分が家賃に含まれている等)

4.火災保険料

 まずあらかじめ知っておいてほしいのが、建物の火災保険はその所有者が加入しています。そのため万が一火事になった場合にはそれらの保険を利用することになります。
 そのうえで、借主の立場は常に建物(お部屋)の現状を保つこと(原状回復義務)が求められます。
 賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。
 つまり故意ではなくても万が一火災が発生してしまった場合、家主に対して賠償責任が発生します。そのため火災保険には、家主への損害賠償責任を補償する「借家人賠償責任保険」への加入が絶対に必要になります。安易に保険の特約を考えたりすると、想定できないリスクが発生するため大変重要な保険であるということを理解しておく必要があります。

4.その他

 ほかにも物件によって、上記以外の項目で発生することがあります。一例として
  • クリーニング費用
  • 保証金
  • 町内会費(ゴミ回収、排水清掃等)
  • インターネット費用
  • ケーブルTV

まとめ

 賃貸物件を借りるための諸費用には様々なものがあります。
安ければよいとは言えない項目もあることがわかります。そのため、ひとつひとつがどのような目的であるのかを確認し、不明な場合には仲介会社に聞いてみることが重要です。もしもしっかりとした返答が出来ない場合には問題があると考えるほうが妥当かもしれません。
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