不動産を売却するため媒介契約を結ぶ

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はじめに

 通常不動産を売却するためには、不動産会社を訪ね、売却の依頼のための相談をすることからスタートします。
 不動産の売却を成立させるためには、購入していただく方にその情報を適切に知らせる必要があります。また、日常では触れることの無い知識が必要であったりします。そのため、一個人が第三者へ直接の取引をすること自体は可能なのですが、性質上唯一無二である不動産にはトラブルが付き物です。これまで建っていた建物を解体し建て替えをするとなればそこには隠れた瑕疵があるかもしれません。例えば解体したら、地盤から大きな穴が見つかった、埋められた井戸があった、地盤が軟弱であったなど。そのため、相続や親族内での取引を除き第三者との契約を考えているのであれば不動産会社を訪ねるのが基本となります。

媒介契約を結ぶ

 不動産を売却する場合、不動産会社と媒介(仲介)契約を結ぶことから始まります。媒介契約とは、お互いにどのようなやり取りで進めていくのかなど詳細に取決めします。売主である本人に代わって、買主を探し交渉をしていただく仲介業務を行うためのものです。

 口頭での伝達で問題とならないよう契約内容をしっかり把握しておく必要があります。またこのことは宅建業法では、売主に対して書面で交付することが義務付けされています。
 この段階では”売買契約”となりません。媒介契約を締結しても、こちらが想定した買主が現れないために売買にまで至らないこともあり得ます。

どのような方法で取引を進めていくのか、選択をする

 不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。
 「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」。それぞれに長所短所がありますがどのような方法が自身に合っているのかを確認する必要があります。

一般媒介契約

 ポイント1 一般媒介契約では、売主は、同時に何社もの不動産会社に仲介を依頼することができます。
 広告に出した後、売主自身で見つけた買い手の方と不動産会社を通さずに契約することも可能です。この場合、不動産会社にとってみればタダ働きのようになってしまいます。また売主はしっかりとその旨を不動産会社に対して伝えることがマナーです。

 ポイント2 一般媒介契約には有効期限は基本的にありません。(放置することは出来ません)登録間もない時期は引き合いもあるかもしれませんが、しばらく掲載されたままの情報はそれだけで見劣りする可能性もあります。放置せず定期的に情報、内容を見直す必要があります。
 一見すると、売主にとって良さそうな契約形態と思われますが、買い手を見つける不動産会社としては敬遠される可能性があることを理解しておく必要があります。せっかく交わした媒介契約でも、その会社にとっては他社に先行されることがあるからです。
 ポイント3 REINS(レインズ)への登録義務もありません。
REINS(レインズ)とは
不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのことを指します。
東日本、中部、近畿、西日本のエリアに分けて全国をカバーしています。不動産会社はこのレインズに必ず加盟しています。不動産会社はリアルタイムで最新の物件情報を端末を使って検索することが可能になります。そして媒介契約の情報を登録することで、売却したい物件が全国の不動産会社を通じて一般消費者に知らされることになります。媒介契約の中でも「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には不動産会社はレインズに物件を登録する義務があります(一般媒介契約は義務なし)。登録されることにより売主用に登録証明書が発行され、信頼性が高まります。
 このことは残り2つの媒介契約と大きく異なる点です。売主にとっては情報が拡散しないため不利であると言えます。
 売主の中には、ご近所などに不動産の売却について知られたくないからとこの契約を選択することもあります。ただ、守秘義務を徹底してもどこかで漏れてしまうこともありますし、そもそも買い手を見つけるのは更に困難になってしまいます。

 ポイント4 不動産会社が売主に対して決められた報告義務はありません。売主は進捗状況が掴めないので、不義理な不動産会社と契約を結んだ場合、多くの時間が経過する場合には不安感を受ける場合があります。

専任媒介契約

 一般媒介契約と異なる点の1つめ、不動産会社は1社だけに仲介を依頼する媒介契約となっている点です。他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。また売主自身で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることも出来ますが、それまでに発生した費用負担の支払いが発生します(つまり基本不可)。

 一般媒介契約と異なる点の2つめ、有効期限があり最大で3カ月となっている点です。更新は無く、継続して依頼するには改めて契約をします。
 一般媒介契約と異なる点の3つめ、不動産会社は売主との媒介契約成立から遅くとも7日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。
 一般媒介契約と異なる点の4つめ、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で売主へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

 売主にとっては常に進捗を伺うことが出来るため、例えば引合いが少なかったり、価格の点で折り合いが厳しいなどを確認することで、不動産会社と対策を講じることが出来ます。

専属専任媒介契約

 専属専任媒介契約と比較して、基本的には似ている点が多くありますが、更に条件が加わっています。

 不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。
 また、不動産会社は売主へ1週間に最低でも1回以上の報告することも義務付けられています。

売主がこの契約を結ぶ良い点は、頻度の高い報告にあります。急ぎ売却をしたい場合などにも向いています。ただし、惰性で報告をしている場合も考えられますので、信頼性の高い不動産会社を選ぶということが前提になります。

最後に

 どの媒介契約を選択したらよいのか迷われる方が多いように思います。

依頼をする売主の立場になれば、出来る限り良い条件(高い価格設定)で早期に売却をしたいと考えるはずです。つまり、立地の良い不動産であれば、契約形態や不動産会社の優劣もさほど気にならないのですが、多少困難な立地や一般的ではない物件である場合、買い手は減るため、不動産会社の力量とこの”媒介契約”の選択が重要になると言えます。

 悪質な不動産会社もあります。不動産会社規模の大小はこの場合関係ないことが多く、モラルのある営業担当に巡り合うことが重要なことは昔から言われていることです。
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