賃貸借契約の種類

賃貸借契約の種類
賃貸借契約の種類と違いを理解する
住まいにおけるご入居者との契約には大きく2つの契約形態があります。
普通借家契約と定期借家契約です。居住用であれば通常は普通借家契約の形態がほとんどかと思います。

2つの契約には特徴があります。定期借家契約は身近ではない方がほとんどかと思います。しかし、利用するメリットを理解できればとても合理的な契約です。比較一覧をご覧ください。
項目普通借家契約定期借家契約
契約の方法口頭、もしくは書面1.公正証書等の書面に限る
2.契約書と別に「契約締結前に契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することの書面」取付と、説明が必要
契約更新正当な事由がない限り法定更新となる
貸主の方からは正当な事由がない限り解約や契約更新の拒否はできない

※【事業用にあるケース】期間の定めのある賃貸借の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新をしない旨の通知をしなければ、契約は法定更新される。ただし、貸主がこの通知を行うためには、①6ヶ月以上の予告期間が必要(借地借家法第27条、第30条)、②正当事由が必要(借地借家法第28条、第30条)この通知をしたとしても、期間満了後にテナントが建物の使用を継続していることに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合契約は更新となる
契約期間の満了により終了となる
更新の契約は無い
貸主の意向より再契約のケースはある
借主からの
中途解約
特約があれば定めに従う
半年や1年で解約の場合1か月程度の違約金発生する取決めもある
特約があれば定めに従う(1~2カ月前の通知が一般的)
居住用賃貸の場合、床面積200㎡未満の建物、借主のやむを得ない事情が生じた場合に限り中途解約の申し入れが可能(転勤、療養、親族の介護等)
契約期間1年以上
(1年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる)
契約期間は自由
(一般に3年~5年、長いものでも10年)
賃貸料の増減特約にかかわらず賃貸料の増減を請求できる特約の定めに従う
特約で賃料の増減不可とすることも可能(賃料額が客観的かつ一義的に定まるものでなければならない)
借主より契約終了の通知義務契約期間が満了する1年前~6ヶ月前の間に貸主より通知する義務がある
普通借家契約と定期借家契約の比較
戸建ての賃貸におすすめなのは?

主に定期借家契約をご案内することが多いのですが、それは事業用としてのマンションやアパートではなく、一戸建てのマイホームである場合です。

一戸建て住宅は元々その本人が住まいとしてお建てになったものです。そのため事業用建物と比べて、個別に管理が異なり細かく、時として賃貸借契約を終わらせなければならない事態も発生します。

一般に、「定期借家契約」では賃料が低いと言われます。もちろん、入居者にとっては長期で入居したい方もいるため、期限がある契約では募集する集客力が少し弱くなってしまいます。
そこで、実際に募集する場合には建物所有者と相談し、これからどのように管理していくかを考えます。ほとんどの方はその戸建て住宅には戻らないことが多いため、期間を長めに設定し賃貸することになります。

そうすることで募集力もあがり、近隣相場と同等の賃料設定が可能になってきます。エリアや建物の状態が重要になりますので個別に相談することが求められます。
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